Otavio Zarvos: Uma cidade doente

O Plano Diretor Estratégico de São Paulo prestes a ser aprovado foi objetivo com relação ao tipo de apartamento que o paulistano dever comprar daqui pra frente: se você sonha em morar num apartamento naquela rua tranquila, com duas ou mais vagas de garagens e com mais de 100 m, pode se preparar para pagar mais pelo seu sonho.

As novas regras encarecerão a construo desse tipo de apartamento que sempre encantou a classe média paulistana. Os construtores deverão erguer menos prédios nos miolos dos bairros e migrar para perto das grandes avenidas com corredores de ônibus ou em regiões a até 500 metros de estações de metrô e trens.

Menos oferta de apartamentos e custos de produção mais altos em virtude da obrigatoriedade de se pagar a outorga onerosa (imposto pago prefeitura para se erguer o prédio) deve manter os prédios altos ou aumentá-los no miolo dos bairros.

Por outro lado, se você topar morar perto de uma avenida com corredor de ônibus ou a até 500 metros de uma estação de metrô, a oferta de apartamentos ser grande, os prédios não deverão subir ou até diminuirão, uma vez que a maioria dos construtores dever migrar seus empreendimentos para essas regiões, onde a prefeitura vai permitir a construção de prédios com o dobro do potencial construtivo daqueles nos miolos de bairro, sem limite de altura e com preço da outorga onerosa muito mais baixo.

Mas nem tudo é felicidade. Esqueça as duas ou mais vagas de garagem, pois só será permitida no máximo uma por apartamento, e se você sonha com dois ou mais quartos espaçosos, compre um apartamento para você e sua esposa e um outro para os seus filhos, pois nessas áreas o Plano Diretor prevê a construção de apartamentos compactos (menores do que 80 m).

Uma novidade positiva do plano será o incentivo ao comércio no térreo dos prédios, o que deverá diminuir a pressão do preço dos alugueis desse tipo de imóvel e tornará a vida de quem anda a pé um pouco menos chata, uma vez que, em vez de andar ao lado de um muro de um condomínio, poderemos ter coisas mais interessantes na calçada.

Os nossos hábitos terão de mudar e, para isso, as propostas do novo Plano Diretor tentam não agravar o problema de mobilidade e seguir o que já é praticado há décadas nas grandes metrópoles dos países desenvolvidos: mais gente morando perto umas das outras, em apartamentos menores, com pouquíssimas vagas de garagem e próximos ao trabalho ou comércio, utilizando o transporte público, de modo a evitar deslocamentos muito grandes, que pioram o trânsito.

A cidade de São Paulo está doente e por isso vamos ter de fazer uma dieta urbanística e cortar os excessos a que estávamos acostumados. Mais ou menos como tirar açúcar do paciente que está obeso: ele não vai gostar, mas, se não fizer isso, morre.

São Paulo sofre não apenas com a falta de planejamento, mas também com a falta de recursos. Se a gente procurar saber o quanto São Paulo manda de impostos para o resto do país e o pouco que recebe em troca, veremos que não é tão simples assim resolver os problemas gigantescos que temos por aqui.

Ás vezes eu comparo a nossa cidade a um pai de família, que tem de manter três empregos para sustentar o padrão de vida dos filhos e agregados, trabalhando 16 horas por dia e, quando chega em casa, ainda leva bronca da família porque no faz exercício físico e não adota uma dieta balanceada.

Houve um avanço desse plano em relação ao anterior. Os principais temas urbanísticos que deterioram a qualidade de vida na nossa cidade foram abordados. Ainda há muito o que melhorar, mas daqui a dez anos, quando esse novo plano estiver velho, e formos discutir tudo isso novamente, quem sabe a gente possa ver São Paulo mais saudável e entendermos que, assim como uma pessoa, uma cidade pode rejuvenescer se cuidar da sua saúde.

OTAVIO ZARVOS, 47, sócio-fundador da incorporadora Idea!Zarvos

http://www1.folha.uol.com.br/opiniao/2014/06/1475174-otavio-zarvos-uma-cidade-doente.shtml

Tendência de São Paulo são apartamentos menores e mais caros .

Um segmento crescente de paulistanos está escolhendo pagar mais caro para morar perto do trabalho em vez de manter residências grandes e bons carros

São Paulo - Um congestionamento de quatro horas em São Paulo, em dezembro, acabou convencendo Ricardo Tadeu Souza Valle que era hora de ir embora.

Vendeu seu apartamento de três quartos e 100 metros quadrados no bairro da Saúde, a 16 quilômetros de seu escritório, e comprou uma residência com menos da metade do tamanho.

Ele se muda para o novo lugar até outubro, reduzindo seu trajeto diário para o trabalho, na Chácara Santo Antônio, para uma caminhada de 10 minutos -- e, em troca, está pagando 30 por cento a mais.

“O trânsito de São Paulo tem piorado muito, por isso resolvi morar perto do trabalho para não ter que pegar o carro”, disse Valle, paulistano de 32 anos que é sócio da consultoria financeira Conquest Brasil.

Valle faz parte de um segmento crescente de brasileiros que está escolhendo pagar mais caro para morar perto do trabalho em vez de manter residências grandes e bons carros.

Outras mudanças sociais também estão empurrando pessoas de classe média para apartamentos menores, como a disposição de abrir mão de uma empregada que more em casa e os filhos que deixam o ninho em vez de morarem com os pais até se casarem.

“Demografia, estilo de vida, emprego e crédito - essas são as razões da demanda por imóveis no Brasil”, disse Eduardo Muszkat, diretor-executivo da You Inc., construtora especializada em moradias compactas.

“E aí você vem para São Paulo, onde o transito é caótico, então morar perto do trabalho ou do metrô aumenta muito o valor percebido do prédio”.

Aquisição de terrenos

O afluxo para distritos comerciais como Itaim Bibi tem impulsionado os preços dos imóveis porque os terrenos estão se tornando escassos.

A oferta imobiliária já é limitada devido à densa população de São Paulo, que aumentou em 1 milhão de pessoas na última década, para cerca de 11,4 milhões de pessoas, espalhadas por 1.491 quilômetros quadrados.

“O terreno custa caro. Se eu fizer um apartamento grande, ele vai custar muito caro e não vai ser acessível”, disse Muszkat, em entrevista.

“A equação fecha com o apartamento pequeno muito bem localizado, com serviços de lavanderia e academia, etc., que a pessoa precisa que caiba no bolso”.

Essa mudança está levando construtoras como a Cyrela Brazil Realty SA a reduzirem o tamanho dos apartamentos que constroem. A Cyrela visa compradores que querem estar perto do trabalho, disse Piero Sevilla, diretor de desenvolvimento imobiliário da Cyrela, em entrevista, em São Paulo.

“O que é que traz esse produto mais reduzido? Se a gente pegar exemplos das grandes metrópoles do mundo, vemos que elas têm muito trânsito, têm dificuldade de locomoção”, disse ele.

O acesso a empréstimos e um incremento nos empregos formais ao longo da última década permitiram que os brasileiros financiassem residências que antes eram vendidas à vista, disse Muszkat, da You Inc.

A taxa de desemprego no Brasil caiu para 4,9 por cento em abril, contra 13 por cento em 2004.

Os empréstimos imobiliários subiram para cerca de 530.000 com um valor de R$ 109 bilhões (US$ 48 bilhões) em 2013, contra um total de cerca de 54.000 com valor de R$ 3 bilhões em 2004, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança.

Região desejada

Os apartamentos de 40 metros quadrados em um novo edifício chamado Über no Itaim Bibi são vendidos por cerca de R$ 800.000, disse Roberto Sadão, corretor da construtora Grupo Canopus.

“Essa é uma região muito desejada”, disse Sadão, de pé no elegante apartamento-modelo do Über, que conta com uma varanda ampla e um cooktop de duas bocas. “Quem compra são os solteiros ou os executivos do interior que têm negócios aqui”.

Embora os paulistanos estejam estudando uma mudança, as vendas estão lentas por causa da inflação no Brasil, que em junho superou o teto da meta, de 6,5 por cento.

Essa situação se combina com as preocupações a respeito do rumo do país antes de a presidente Dilma Rousseff disputar a reeleição, em outubro, disse Sadão, o corretor do Über.

Dos 122 apartamentos do edifício, que ficará pronto no ano que vem, apenas em torno de 20 foram vendidos.

“As pessoas que comprariam aqui não estão comprando por causa das políticas da Dilma e da incerteza na economia”, disse Sadão.

“Temos uma inflação reprimida, todo mundo sabe disso, mas os que estão interessados em comprar voltarão logo, porque vão se tocar que daqui a pouco já não será possível construir prédios assim”.

Valle disse que seus amigos estão seguindo seus passos e encolhendo suas moradias para ficarem mais perto do trabalho.

Uma estação de metrô deverá ser aberta perto do seu apartamento no ano que vem, com conexão com o aeroporto internacional de Guarulhos.

“Vou vender meu carro quando o metrô abrir”, disse Valle. “O metrô foi fator determinante. Eu poderei viajar para Londres a pé via Guarulhos, nem táxi eu vou precisar pegar”.

Fonte: exame.com.br

Ricardo Amorim fala sobre o Mercado Imobiliário pós Copa do Mundo

Vendas de imóveis novos em São Paulo sobem 23,1%

Vendas cresceram para 2.147 unidades em abril, registrando melhora pelo segundo mês seguido.

As vendas de imóveis novos na cidade de São Paulo cresceram 23,1 por cento em abril ante março, para 2.147 unidades, registrando melhora pelo segundo mês seguido, informou o sindicato da habitação paulista, Secovi, nesta segunda-feira.

O valor geral de vendas (VGV) totalizou 1,32 bilhão de reais, alta de 34,9 por cento sobre o mês anterior.

"Se compararmos os resultados do mês em 2014 com a média dos meses de abril dos últimos cinco anos (2.601 unidades comercializadas), houve um recuo de 17,4 por cento", disse o Secovi em comunicado.

Segundo a entidade, considerando que o mercado vende menos no primeiro semestre, as vendas de abril "estão dentro da normalidade".

Segundo o Secovi, 86,4 por cento das unidades vendidas em abril tinham seis meses de lançamento.

O sindicato informou, ainda que foram lançadas 2.358 unidades residenciais na cidade de São Paulo, queda de 7,7 por cento ante março.

Em comparação com a média de 1.980 imóveis lançados nos meses de abril dos últimos cinco anos (2009 a 2013), o recuo foi de 19,1 por cento, de acordo com relatório da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio.

As vendas no acumulado do ano ficaram aquém do esperado, disse o Secovi, com venda de 5.902 unidades até abril, ante 6.266 unidades um ano antes.

"Com o crescimento das vendas em março e abril, não há lógica alguma para comentários extremamente pessimistas de analistas, que insistem em afirmar que depois da Copa os preços dos imóveis vão despencar.

Isso não vai acontecer, apesar do clima de apreensão e pessimismo", disse e comunicado o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes.

fonte: http://exame.abril.com.br

Ricardo Amorim: “Perspectiva para preços de imóveis nas principais cidades do Nordeste do Brasil ainda é de alta.”

06/2014

Jornal O Povo

Por Nathália Bernardo

- Podemos dizer que os preços dos imóveis no Brasil já se estabilizaram? E que o risco da tão falada bolha já passou?

Não acho que possamos afastar em definitivo a possibilidade da formação e estouro de uma bolha imobiliário no Brasil – ou em qualquer outro lugar do mundo – a longo prazo, pois isto dependerá da evolução do mercado daqui pra frente, mas dá para dizer com segurança que o risco de estouro de bolha imobiliária neste ano ou no próximo no Brasil é baixíssimo. O que venho repetindo anualmente desde 2007 é que a probabilidade de estouro de uma bolha imobiliária a curto prazo era e ainda é mínima. Eu não sei se uma bolha imobiliária vai estourar no Brasil em 20, 10 ou 5 anos e acho, sim, possível que isto possa acontecer. Aliás, é exatamente por isso, que anualmente atualizo meus estudos para verificar se as condições de mercado mudaram o suficiente para que minhas conclusões mudem, o que até aqui não aconteceu.

O que isto significa é que o mais provável para a maior parte do mercado, ainda que não para todos os empreendimentos, é que os preços continuem a subir, por enquanto, ainda que em ritmo mais lento do que nos últimos anos porque já estão bem mais elevados

O ponto é que as comparações usuais são feitas com o mercado americano que, em função do estouro recente de uma bolha imobiliário é o hoje o 3º mercado imobiliário mais barato do mundo. Aliás, todas as 35 cidades mais baratas do mundo entre as 509 que eu analisei estão hoje nos EUA. Em resumo, a conclusão aqui não é que o Brasil está excepcionalmente caro, mas que os EUA estão excepcionalmente baratos.

- Os preços dos imóveis tendem a cair? Ou, ao menos, em termos reais – com alta abaixo da inflação?

Os preços de alguns imóveis podem cair e mesmo na média de algumas cidades talvez caiam ou ao menos subam menos do que a inflação, mas não acredito que este seja o caso de Fortaleza, nem de nenhuma das principais cidades do Nordeste do Brasil.

- Se considerarmos que os preços se estabilizaram, ou caminham para isso, podemos concluir que é um bom momento para comprar um imóvel para morar? Por outro lado, os imóveis se mantêm um bom investimento?

No Brasil, nós nos acostumamos com a idéia de preços de imóveis relativamente estáveis porque a indisponibilidade de crédito para compra de imóveis limitou por mais de 20 anos a demanda por imóveis, mantendo seus preços artificialmente baixos e para padrões internacionais e relativamente estáveis. No entanto, estabilidade de preços não é a norma, mas a exceção em mercados onde a oferta de crédito está em forte expansão, como tem sido a realidade do mercado brasileiro nos últimos 10 anos e que deve continuar ainda por algum tempo. Portanto, na minha opinião, o mais provável é que os preços continuem a subir e, portanto, tanto quem quer comprar para morar quanto quem quer comprar para investir não têm razões para adiarem a compra.

- Essa estabilidade deve se manter até quando? Ou, em caso de os preços ainda subirem, quando esse movimento deve parar?

Precisar quando os preços vão parar de subir e começar a cair é impossível, mas reversões de preços ou estouros de bolhas não antes que os processos de alta estejam completamente maduros, o que torna possível termos uma idéia ainda que aproximada se estamos relativamente perto ou distantes deste momento. Por isso, desde 2007, publico anualmente artigos analisando a situação do mercado imobiliário, tentando responder se já haveria indícios de uma bolha próxima do estouro, ou se os preços ainda continuariam a subir. Por ora, minha conclusão continua sendo que as altas devem continuar na maior parte do país e particularmente em Fortaleza, onde os preços em relação à renda da população local ainda são muito inferiores ao resto do país.

- O cenário é o mesmo em todo País?

Não. Fiz uma análise comparando preços em relação à renda nos 509 maiores mercados imobiliários globais, incluindo 12 cidades brasileiras. O que os meus dados mostram é que entre 123 países que analisei, o Brasil é apenas como o 46º país com mercado imobiliário mais caro do planeta. Por outro lado, há uma variação enorme de preços entre os maiores mercados imobiliários brasileiros. Alguns deles, já estão relativamente caros. Fortaleza, por outro lado, tem hoje o mais barato dos 12 maiores mercados brasileiros e o mais barato entre os 509 maiores mercados imobiliários globais.

- O que causou esse movimento nos preços?

Os preços vem subindo porque a procura por imóveis cresceu exponencialmente no Brasil nos últimos dez anos. Isto foi possível porque a oferta de crédito imobiliário no país multiplicou por 8 em termos reais – isto é mesmo descontando a inflação e o crescimento do PIB do período. Entretanto, apesar de todo este crescimento, ela ainda é apenas 1/10 do que era nos EUA quando a bolha estourou por lá, proporcionalmente ao tamanho da economia de cada país. Aliás, um dos principais fatores que deve colaborar para os preços dos imóveis continuarem a crescer é exatamente crescimento do crédito imobiliário e da procura por imóveis.

- O que podemos aconselhar para quem pretende comprar um imóvel? Já é hora de comprar? É preciso esperar? Qual o melhor momento? 

O melhor momento foi ontem, melhor ainda há 10 anos. Como não podemos voltar no tempo, hoje provavelmente será melhor do que amanhã. Do ponto de vista de quem tem de tomar a decisão de comprar um imóvel hoje, mesmo que uma bolha estoure daqui a 5, 10 ou 20 anos, a melhor decisão continua sendo comprar agora do que esperar a queda porque, como os preços devem continuar em alta antes de caírem, até a queda acontecer eles estarão muito mais altos do que hoje e, mesmo após a queda, provavelmente continuarão mais altos do que hoje.

Este foi exatamente o foco do meu último artigo sobre o tema, As Cassandras e a bolha imobiliária.

Em 2007, quando os preços dos imóveis começaram a cair nos EUA, surgiram as primeiras Cassandras vaticinando que em breve o destino brasileiro seria o mesmo. A lógica era simples: também aqui os preços já tinham subido muito, a expansão do crédito imobiliário tinha sido grande e as construtoras construíam como nunca.

Lógica simples, porém errada. Todos os pontos eram verdadeiros, mas ignoravam o fator determinante para quem pesava os prós e os contras da compra de um imóvel. Mesmo que o Brasil estivesse no processo de formação de uma bolha imobiliária, em que ponto deste processo estaríamos? Passados 7 anos, hoje ficou claro que apenas nos primeiros sopros.

Os preços dos imóveis, dependendo de localização e características, subiram entre 150% e 1000%. Portanto, teriam de cair entre 60% e 90% – o que é altamente improvável – apenas para voltar aos preços de 2007. Quem ouviu as Cassandras está esperando até hoje os preços caírem.

Isto não significa que uma bolha imobiliária não possa estourar no Brasil no futuro. Aliás, a Cassandra original, a da mitologia grega, estava correta em suas previsões de catástrofe e desgraça em Troia. O problema é que estar certo muito antes da hora leva a decisões erradas.

Ricardo Amorim é apresentador do Manhattan Connection da Globonews, colunista da revista IstoÉ,presidente da Ricam Consultoria, único brasileiro na lista dos melhores e mais importantes palestrantesmundiais do Speakers Corner e economista mais influente do Brasil segundo o Klout.com.Perfil no Twitter: @ricamconsult.

Valor de locação subiu 0,6% em março, diz Secovi

No acumulado dos últimos 12 meses, o aumento atingiu 9,0%, patamar superior à variação de 7,3% do IGP-M no período.

São Paulo - O valor dos contratos de locação residencial fechados no mês de março na capital paulista subiu 0,6% na comparação com fevereiro, de acordo com pesquisa mensal realizada pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP ). No acumulado dos últimos 12 meses, o aumento atingiu 9,0%, patamar superior à variação de 7,3% do IGP-M no período.

"Salvo alguma grande surpresa na economia, os valores de locação devem se manter ligeiramente superiores à variação acumulada do IGP-M nos próximos meses", afirmou em nota Walter Cardoso, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP.

Em março, os contratos de aluguel de imóveis de um dormitório apresentaram alta de 0,9% ante fevereiro, enquanto os de dois quartos subiram 0,5%, e as unidades de três dormitórios tiveram redução de 0,3%.

A modalidade de garantia de aluguel mais comum em março foi o fiador, usado em 47,0% das locações. O depósito de três meses foi utilizado em 33,0% dos contratos locatícios, enquanto o seguro-fiança foi usado em 20,0% dos casos.

No mês de março, as casas foram alugadas mais rapidamente do que os apartamentos. Elas foram locadas em um período de 15 a 36 dias. Já os apartamentos demoraram entre 20 e 41 dias.

Fonte: http://exame.abril.com.br/

Vendas de imóveis residenciais novos em SP crescem 21,5% em janeiro.

São Paulo - As vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo em janeiro cresceram 21,5 por cento em janeiro sobre o mesmo mês de 2013, informou nesta segunda-feira o sindicato da habitação paulista, Secovi.

O número de imóveis vendidos em janeiro somou 1.030 unidades ante 848 unidades no primeiro mês de 2013. Segundo a entidade, essas vendas movimentaram 484,2 milhões de reais, alta de 10,1 por cento sobre os 439,8 milhões de janeiro de 2013.

"Apesar da percepção generalizada de que a economia nacional está ruim, os fundamentos que estimulam o mercado imobiliário continuam bons e fortes, o que nos leva a manter a perspectiva de estabilidade em lançamentos e vendas para este ano", afirmou em comunicado à imprensa o presidente em exercício do Secovi-SP, Flavio Prando.

Os imóveis de 2 e 3 dormitórios somaram 81,9 por cento do total vendido no primeiro mês do ano, com 514 e 330 unidades, respectivamente. O segmento de 2 dormitórios foi responsável por praticamente metade das vendas de janeiro (49,9 por cento).

Já os lançamentos na capital paulista recuaram 37,4 por cento no período, para 413 unidades, informou o Secovi-SP citando dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Em termos de segmentação, imóveis de 1 dormitório participaram com 39,5 por cento (163 unidades) no total lançado. Já os imóveis de 2 dormitórios ocuparam a segunda colocação em lançamentos, com 132 unidades e 32 por cento de fatia.

Fonte: Exame.com

Como investir melhor? Ricardo Amorim dá dicas a investidores agressivos.

Por onde começar: veja 5 dicas para quem deseja comprar o primeiro imóvel.

SÃO PAULO – Comprar o primeiro imóvel é um dos principais itens da lista de desejos dos brasileiros, o que tem levado a um aumento do número de financiamentos expressivos nos últimos anos. Ao contrário de outras linhas de crédito, o imobiliário mantém uma expectativa de crescimento considerável para os próximos anos.

Contudo, a tentativa de frear a inadimplência e a alta procura por esta linha de crédito tem levado o mercado a tomar medidas mais restritivas para conceder o crédito. Este fator e a  grande quantidade de oferta de imóveis exigem a preparação do consumidor antes de sair em busca do imóvel.

O primeiro critérios, na avaliação d o consultor de negócios de Finanças na TransUnion e especialista em finanças e crédito, Claudio Conceição, é que seja feito um levantamento detalhado do tipo de imóvel pretende adquirir, a faixa de preço e localização. Depois disso, pelo menos três agentes financiadores devem ser procurados para a definição daquela em que sentir mais confiança.

Para Conceição, o mercado não deve sofrer grandes alterações na forma de concessões de crédito no curto prazo e as normas estabelecidas pelo Banco Central, em setembro de 2013, é a principal novidade do setor a ser considerada para a busca do imóvel. As regras do BC alteraram  os limites do SFH (Sistema Financeiro da Habitação).

Foram elevados, na ocasião, os valores máximos de avaliação na modalidade de financiamento em que podem ser utilizados recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e as taxas são reguladas. Em São Paulo, Rio de janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal o valor máximo dos imóveis que podem ser adquiridos com esse tipo de financiamento é de R$ 750 mil. Nos demais Estados, R$ 650 mil.

Confira a seguir cinco dicas do especialista ao iniciar sua busca pelo primeiro imóvel:

1. Procure um bom imóvel:  Para quem tem interesse em financiar um imóvel, o primeiro passo, como em qualquer compra, é procurar um bom produto e uma boa condição de negócio.  No caso, o produto é o imóvel que será adquirido e que deverá ser visitado e avaliado quanto às suas condições e sua origem – busque informações sobre o proprietário ou a construtora. A condição do negócio, além do preço e da entrega do imóvel para o comprador, está relacionada também ao financiamento. Portanto, procurar mais de um agente financeiro, simular o financiamento e esclarecer dúvidas é muito importante.
    
2. Condições para se obter crédito e cuidados necessários: Cada instituição financeira fará a sua avaliação de crédito. Não podemos prever ou estabelecer de forma geral como cada uma dessas instituições faz sua avaliação e quando aprovará ou negará a concessão do financiamento, mas sempre é observado se o comprador tem capacidade de arcar com as prestações. Para o processo de financiamento, o interessado deverá apresentar todos os documentos solicitados pelo banco. O cuidado que todas as pessoas devem ter nesse processo é de não comprometerem em realizar a aquisição do imóvel, fechar contrato ou até fazer pagamentos que, no caso de não conseguirem obter o financiamento, impliquem em discussão com vendedor do imóvel e eventual prejuízo.
    
3. Fatores que diferenciam os agentes financeiros: As diferenças no crédito imobiliário entre os bancos estão nas taxas de juros, nas tarifas cobradas, nos preços dos seguros, na agilidade de avaliar o crédito, nos aspectos jurídicos e no fechamento do contrato de financiamento. Para saber de fato como são essas diferenças, o aconselhável é visitar os bancos e realizar simulações nos seus sites, além de procurar atestar a idoneidade e solidez do agente financeiro.
    
4. Construtora versus banco: Como têm como objetivo vender o imóvel, as construtoras podem ser mais flexíveis, solicitar menos documentos e financiar valores mais altos. Já os bancos seguem normas e práticas que implicam em esmiuçar todos os riscos do negócio. Embora possam pedir mais documentos ou ser mais restritivos, os bancos, com essa atuação, podem trazer segurança para quem está comprando o imóvel.
    
5. O tamanho da entrada: Como em qualquer tipo de financiamento ou empréstimo, é muito bom ter cautela, observar o orçamento familiar e avaliar o impacto das prestações no orçamento. Ao se comprar um imóvel, a entrada tem que ser aquela que cabe no bolso. Se a pessoa tem bastante dinheiro disponível, e falta pouco para comprar o imóvel, é válido dar uma entrada maior, mas sem esgotar suas reservas financeiras.

Fonte: http://economia.uol.com.br

Caixa bate recorde de R$ 135 bi em 2013 para financiamento da casa própria.

Fonte :uol

Do montante aplicado no último ano, 65% foi destinado à aquisição de imóveis novos e 35% para imóveis usados. 

Em 2013, o número de contratos foi superior a 1,9 milhão, enquanto em 2012 foram firmados 1,2 milhão. 

Pelo programa Minha Casa Minha Vida foram 900 mil unidades contratadas no ano passado, segundo a Caixa, totalizando 3 milhões e 240 mil unidades desde o lançamento do programa. 

O recorde no financiamento a casa própria se deve a melhoria das condições para que os brasileiros adquiram um imóvel, disse o vice-presidente de Habitação da Caixa, José Urbano Duarte. "A estabilidade econômica somada ao aumento da renda e melhores condições de financiamento - taxas de juros menores, prazos maiores, além de maior simplicidade operacional - tem permitido um maior acesso ao crédito para compra do imóvel desejado".

Para 2014, a previsão da Caixa é de que o crédito imobiliário continue crescendo, ficando de 10% a 20% acima do registrado no ano passado.

O Mercado Imobiliário em 2014 - Por Rubens Menin

" Definitivamente, a possibilidade de eclosão de uma Bolha Imobiliária em 2014 está garantidamente descartada."

Com o início de um novo ano, decidi compartilhar com os leitores deste blog o meu pensamento e as minhas estimativas pessoais sobre o comportamento do mercado imobiliário nacional em 2014. Entendo que, em comparação com o ano passado, algumas tendências serão mantidas e muitas outras apresentarão mudanças significativas. Em resumo, registro as seguintes opiniões.

O dinamismo do nosso mercado imobiliário não será uniforme, em função da própria situação da economia nacional e, também, do estágio já alcançado pelos diversos estratos sociais. Como regra geral, acredito que o segmento dos imóveis econômicos continuará aquecido, inclusive pela existência, nesse estrato, de uma demanda reprimida por novas moradias. Já nos segmentos de médio ou alto padrão o dinamismo será substancialmente menor, principalmente pela existência de algum nível de saturação nessas faixas, decorrente de estoques comercializáveis relativamente maiores. Como consequência direta dessas situações, acredito que o preço dos imóveis de maior valor deve interromper a sua escalada, mantendo-se relativamente estável. Da mesma forma, o preço dos imóveis econômicos ainda comportará algum realinhamento, com aumentos da mesma ordem de grandeza ou pouco menores do que os observados em 2013 neste mesmo segmento, em decorrência da demanda reprimida já mencionada.

A existência de estoques (disponibilidade) e as variações entre a demanda e a oferta de moradias em cada estrato determinam, não só o preço de compra e venda dos imóveis, como também, o valor dos aluguéis. Grosso modo, as tendências não são muito diferentes nos dois mercados (compra e aluguel), conquanto possa ser estimado que, embora os aluguéis residenciais devam continuar, em seu conjunto, a subir acima da inflação, os aumentos mais significativos ocorrerão na faixa das habitações econômicas. Para este estrato, não espero qualquer mudança significativa, em 2014, na tendência de alta que vem sendo observada desde 2010, período em que os aluguéis acumularam aumentos superiores a 200%.

Uma variável importante para balizar o comportamento do mercado é o crédito imobiliário. No meu ponto de vista, essa será a variável que mais se modificará em 2014. Depois de vários anos consecutivos de crescimento no montante agregado de financiamentos imobiliários, acredito que a contratação desse tipo de crédito apresentará uma substancial diminuição, para ajustar-se ao novo patamar do mercado. Essa retração decorrerá, diretamente, da diminuição geral do estoque de novos imóveis, ou seja, da redução do número de lançamentos previstos para 2014 por parte da maioria das grandes construtoras, ampliando a tendência já observada no ano passado. Não se trata, aqui, de uma simples variação na demanda ou na oferta. Trata-se da radical diminuição no número dos imóveis que poderiam ser objeto dos contratos de crédito imobiliário. Aliás, na minha percepção, 2014 será o pior dos últimos cinco anos, no que concerne ao número de novos lançamentos e, portando, na contratação de financiamentos.

Essa tendência geral, de diminuição de ritmo, também não será uniforme. O Programa governamental “Minha Casa, Minha Vida”, ainda que com menor ímpeto, continuará ocupando um lugar de destaque no panorama da construção civil brasileira. Já é bem conhecida a característica de elasticidade-renda da procura por novas moradias, notadamente nos estratos econômicos que emergiram com as políticas continuadas de distribuição de renda.

Assim como vem acontecendo desde 2009, esse novo ano frustrará, mais uma vez, a torcida pessimista daqueles que vaticinam a chegada de uma Bolha Imobiliária no Brasil. Nesse particular, o mercado nacional nunca esteve tão sólido e tão protegido, seja pelo seguro mecanismo de avaliação do crédito imobiliário (LTV – Loan-to-Value de apenas 71,2% na média nacional), seja pelo montante de financiamentos contratados nessa modalidade (cerca de apenas 8% do PIB, apesar de todo o crescimento verificado nos últimos anos). Definitivamente, a possibilidade de eclosão de uma Bolha Imobiliária em 2014 está garantidamente descartada.

Infelizmente, tenho que finalizar este tópico com uma pitada pessimista: pessoalmente, não acredito que 2014 será o ano em que os decisores governamentais e as forças políticas iniciarão um combate objetivo ao nosso pior inimigo, qual seja, o excesso de burocracia. Tenho tentado mostrar, neste blog, o custo altíssimo da nossa emperrada burocracia para todos os cidadãos pagadores de impostos e para as próprias empresas, que acabam tendo comprometidos os seus resultados e a sua competitividade. Agora, registro, também, a minha convicção de que essa mesma burocracia tem uma grande parcela de culpa na queda de dinamismo do mercado imobiliário neste ano que se inicia.

fonte: http://blogrubensmenin.com.br/o-mercado-imobiliario-em-2014

Vendas de imóveis novos em SP crescem 28,6% em novembro

As vendas de imóveis novos residenciais na cidade de São Paulo subiram 28,6 por cento em novembro em relação a outubro e atingiram 2.777 unidades, informou nesta sexta-feira o sindicato que representa o setor, Secovi-SP.

O sindicato não forneceu a base de comparação com novembro de 2012. Pelo divulgado em janeiro de 2013, as vendas na ocasião tinham sido de 2.601 unidades.

As vendas de imóveis de três dormitórios responderam por 37,6 por cento do volume de vendas e atingiram 1.044 unidades, em novembro, disse o Secovi.

A comercialização de imóveis em novembro passado alcançou 2,02 bilhões de reais, resultado 79,8 por cento maior que o do mês anterior.

Já no acumulado do ano até novembro, as vendas cresceram 27,1 por cento em relação a 2012, em um total de 30.528 unidades, disse o Secovi. O volume de vendas atingiu 17,8 bilhões de reais, alta de 37,4 por cento sobre 2012.

Considerando a região metropolitana de São Paulo, as vendas em novembro atingiram 6.375 imóveis em novembro, um crescimento de 38,1 por cento sobre outubro. No acumulado do ano, as vendas na região cresceram 20,9 por cento, para 52.402 unidades.

LANÇAMENTOS Em novembro, foram lançadas 4.997 unidades residenciais novas em novembro de 2013, crescimento de 69,2 por cento sobre outubro, informou o Secovi, com base nos dados da Empresa Brasileira de Estudos do Patrimônio (Embraesp).

"Esse foi o melhor resultado em termos de volume de lançamentos registrado desde dezembro de 2011, mês em que foi ofertado o volume recorde de 7.240 unidades novas", disse o Secovi-SP, em nota.

De janeiro a novembro de 2013, foram lançados 29.175 imóveis residenciais, elevação de 19,7 por cento frente às 24.381 unidades ofertadas no mesmo período de 2012.

A entidade espera fechar 2013 com 33 mil novas unidades lançadas, e chegar a um volume de vendas entre 34 mil e 35 mil unidades no período.

fonte: http://exame.abril.com.br

Preços de imóveis sobem 13,7% e superam a inflação em 2013.

Alta do preço médio do metro quadrado anunciado em 2013 supera em 8 pontos percentuais a inflação medida pelo IPCA, segundo Índice FipeZap.

São Paulo - O Índice FipeZap Ampliado, indicador que acompanha a variação do preço do metro quadrado dos imóveis anunciados para venda em 16 cidades brasileiras, registrou um aumento no preço médio do metro quadrado de 13,7% em 2013.

A alta ficou oito pontos percentuais acima da inflação medida pelo IPCA, que segundo projeções do Banco Central deve fechar o ano de 2013 em 5,7%. E 8,17 pontos percentuais acima da inflação medida pelo IGP-M, que foi de 5,53%.

O menor aumento foi registrado em Brasília, onde o preço médio do metro quadrado anunciado subiu 4,2% no ano. Todas as outras cidades incluídas no índice tiveram alta acima da inflação em 2013, com taxas variando entre 9,5%, em São Bernardo do Campo, e 37,3%, em Curitiba.

Na cidade de São Paulo foi verificado um aumento de preços de 13,9% no ano, alta inferior à registrada em 2012 (+15,8%).

No Rio de Janeiro, a alta foi de 15,2% em 2013, variação praticamente igual à registrada em 2012, quando os preços subiram 15%.

Como o Índice FipeZap Ampliado, que considera as 16 regiões, ainda não existia em 2012, não foi possível fazer a comparação anual.

Porém, é possível comparar o Índice FipeZap Composto, que leva em conta apenas sete regiões: Belo Horizonte, Brasília, Fortaleza, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo.

Em 2013, o FipeZap composto registrou alta de 12,7%, ante elevação de 13,7% em 2012.

Veja na tabela o desempenho de cada cidade no Índice FipeZap de 2013, classificadas segundo a variação de preços em 2013, da mais alta para a mais baixa. As cidades em negrito são aquelas que já compunham o Índice FipeZap Composto, existente desde 2010.

Bolha imobiliária estourando? Onde?

"Se você está na esperança de os preços despencarem para comprar, espere sentado"

Desde 2008, quando surgiram os primeiros comentários de bolha imobiliária em vias de estourar no Brasil, tenho analisado evidências históricas e internacionais, refutando até aqui tais alegações e concluindo que, provavelmente, os preços continuariam a subir.

De acordo com a consultoria britânica Knight Frank, entre os 53 países com os maiores mercados imobiliários globais, o Brasil teve em 2012 a maior alta de preços de imóveis residenciais: 13,7%, em média. Resolvi atualizar e expandir meus estudos.

Há um ano, usei o consumo anual per capita de cimento como estimativa do grau de aquecimento da atividade no setor imobiliário em momentos de estouro de bolhas em vários países. Hoje, pelas minhas contas, esse indicador chegou a 361 quilos no Brasil. No ritmo médio de crescimento dos últimos dez anos, que foi de 5% a.a., em apenas dois anos atingiríamos o nível mais baixo de estouro de bolhas, que é de 400 quilos, o que sugeriria cautela. Por outro lado, o nível máximo de consumo de cimento antes de as bolhas estourarem, em alguns casos, passou de 1.600 quilos anuais per capita. Para chegar a esse patamar, o Brasil levaria mais 80 anos. Por esse parâmetro, poderíamos estar entre 2 e 80 anos do estouro de uma bolha. Pouco se conclui.

O segundo indicador importante é o total de crédito imobiliário disponível. Crédito permite que mais gente compre imóveis, aumentando a procura por eles e elevando seus preços. No Brasil, apesar do crescimento dos últimos anos, ele ainda é de apenas 7% do PIB, muito distante dos 50% do PIB que costuma ser o mínimo quando bolhas imobiliárias estouram. Mesmo considerando-se uma expansão ao ritmo dos dois últimos anos, que foi de 1,4% do PIB ao ano, o mais rápido da nossa história, levaríamos mais de 30 anos para chegar a 50% do PIB. Sinal de tranquilidade.

Por fim, como anda a capacidade de pagamento dos brasileiros? Levando-se em conta os preços dos imóveis em relação à renda no mundo, chama a atenção a grande dispersão entre as maiores cidades brasileiras, com algumas entre as mais caras e outras entre as mais baratas.

Das 50 cidades mais caras do planeta, 49 estão em países emergentes, incluindo quatro no Brasil: Brasília (10ª), Rio de Janeiro (25ª), Belo Horizonte (43ª) e Porto Alegre (45ª).

Por outro lado, Salvador não está mais entre as 100 mais caras do mundo, Fortaleza é uma das únicas dez cidades entre as 50 mais baratas do mundo que não estão nos EUA, e Campinas também está entre as 100 mais baratas. Entre os 385 maiores mercados imobiliários globais, a classificação média das 11 cidades brasileiras incluídas foi 124ª, sugerindo que o mercado brasileiro como um todo está um pouco mais caro do que a média, mas distante dos mais caros do planeta. Entre os mercados emergentes, o Brasil está mais barato do que a média.

Outro aspecto favorável é que um menor percentual da renda necessário para pagamento mensal de hipotecas sugere que no Brasil temos melhor capacidade de honrar dívidas. Além disso, comparando o preço de compra de imóveis com o custo de alugá-los, constata-se que no Brasil aluguéis elevados estimulam compras mais do que no resto do mundo. Por fim, a desvalorização do real barateou os imóveis no Brasil para compradores estrangeiros.

Em resumo, ainda que algumas cidades sugiram mais cautela, para o país como um todo, continuam valendo as conclusões do ano passado. Altas modestas ou manutenção de preços são prováveis na maioria dos casos e o risco de estouro imediato de uma bolha imobiliária nacional ainda é baixo. Se você está na esperança de os preços despencarem para comprar, espere sentado. Segundo Platão, coragem é saber o que não temer.

Ricardo Amorim é economista, apresentador do programa “Manhattan Connection”, da Globonews, e presidente da Ricam Consultoria

fonte: http://www.istoe.com.br/colunas-e-blogs/coluna/290198_BOLHA+IMOBILIARIA+ESTOURANDO+ONDE+

Novo Plano Diretor mudará a vida dos paulistanos.

O Plano Diretor Estratégico é o instrumento da política de desenvolvimento urbano e de orientação de todos os agentes que atuam na cidade, com participação da população garantida no processo de elaboração. No último dia 19 de setembro, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano divulgou a minuta do Projeto de Lei do novo PDE da Cidade de São Paulo, que agora está na Câmara Municipal aguardando aprovação. Trata-se de uma minuta bem mais simples que o PDE em vigor, com apenas 84 páginas, mas que, se aprovada, mudará significativamente a vida dos paulistanos.

Um exemplo de alteração diz respeito a vagas de garagem de novos empreendimentos localizados no chamado “eixo de estruturação da transformação urbana” – áreas localizadas ao longo dos sistemas de transporte coletivo de média e alta capacidade, como corredores de ônibus e linhas de metrô. Esses empreendimentos terão, no máximo, uma vaga de garagem para cada unidade residencial autônoma.

Outra mudança é a aplicação de instrumentos que busquem a efetividade da Operação Urbana Centro, que visa requalificar áreas do centro da cidade, buscando estimular investimentos nesses locais, mediante benefícios, como maiores coeficientes de aproveitamento máximo para construções na região.

Ainda, imóveis não utilizados, edificados ou não, ou subutilizados terão a aplicação de alíquotas progressivas de IPTU, até atingir a alíquota máxima de 15% sobre o valor venal do imóvel. Decorrido o prazo de cinco anos da aplicação do IPTU progressivo e caso o imóvel ainda se encontre subutilizado, a prefeitura poderá proceder à sua desapropriação, com pagamento da indenização ao proprietário em títulos da dívida pública.

Destacamos, também, a criação da chamada “cota de solidariedade”. A nova minuta prevê a possibilidade da exigência de doação de áreas à cidade para fins de produção de Habitação de Interesse Social para o licenciamento de empreendimentos de grande porte.

Todavia, é importante ressaltar que muitos pontos do novo PDE já são abordados pela legislação atual, sem que existam muitos resultados concretos. É o caso da valorização do transporte público em detrimento ao individual. O PDE atual tem tal tema como objeto e diretriz no âmbito da Circulação Viária e de Transportes, prevendo o estímulo, pelo Executivo, para a criação de estacionamentos num raio de 100 metros de todas as estações de metrô e trens por particulares. No mesmo sentido, a minuta apresentada aborda tal matéria como objetivo do Plano Municipal de Mobilidade Urbana. A facilitação do acesso ao trabalho, com a redução da vulnerabilidade e do deslocamento do trabalhador e o equilíbrio da oferta de emprego na cidade é outro exemplo de conteúdo semelhante entre os PDEs.

Como exemplo de perda de conteúdo, o PDE em vigor, ao contrário do novo, além de conceituar exaustivamente alguns institutos, tem como objetivo estimular o investimento estrangeiro, além de contar com capítulos inteiros sobre o turismo, o desenvolvimento humano e a qualidade de vida da população.

A crítica à minuta também recai na imprecisão de mapas, na ausência de sanções pelo descumprimento do plano e de definições claras sobre institutos propostos, como a função social da propriedade, o IPTU progressivo, o direito de preempção e a desapropriação com pagamento em títulos da dívida pública. Outro ponto criticado é a modificação da utilização do Campo de Marte.

O Estatuto da Cidade prevê a promoção de Audiências Públicas e debates com a participação da população para aprovação do PDE. Assim, no dia 2 de setembro, ocorreu a primeira Audiência Pública para apresentação e discussão da minuta do novo PDE. O secretário Fernando Franco, da Secretaria de Desenvolvimento Urbano, iniciou o debate apresentando uma breve explicação sobre os princípios e objetivos que regem o PDE e a ordenação territorial prevista na minuta. Depois, foi aberto o espaço para a participação popular, que pode criticar ou contribuir para a adequação do novo PDE. A segunda Audiência Pública foi realizada no dia 5 de setembro e foram abordados temas como a cota de solidariedade e a arrecadação de bens abandonados. A minuta foi enviada à Câmara no último dia 26 de setembro, constituindo o Projeto de Lei nº 688/2013.

De acordo com a Lei Orgânica de São Paulo, a aprovação do Projeto de Lei do novo PDE depende da aprovação de 3/5 dos membros da Câmara Municipal e o prefeito pode solicitar a sua tramitação em regime de urgência. Após a aprovação, o Projeto de Lei depende da sanção do prefeito, sendo reservado a ele o exercício do poder de veto. Em caso de veto, o projeto será reavaliado pela Câmara, que decidirá se esse será mantido.

Com certeza, o desafio será implementar as alterações propostas pelo PDE no cotidiano do paulistano. A minuta parece buscar maior praticidade, numa tentativa de ser facilmente aplicada, mas resta aguardar os atos do poder público que darão efetividade ao PDE, na esperança que as propostas de melhoria sejam incorporadas numa São Paulo mais desenvolvida.

fonte: http://www.conjur.com.br

Como baratear o financiamento do imóvel só mexendo no seguro.

Entenda como funcionam os seguros obrigatórios dos financiamentos de imóveis, cujos custos podem variar até R$ 135 mil entre diferentes instituições.

São Paulo – O custo do financiamento imobiliário pode variar muito entre um banco e outro e isso não é novidade. Mas, nem todos sabem que em muitos casos o que costuma gerar as diferenças de custos são dois seguros atrelados ao financiamento, que podem facilmente superar o montante de 100 mil reais ao final do prazo, além de variar mais de 135 mil reais entre diferentes instituições financeiras.

Ao compreender o que são esses seguros, o comprador não só aprende a comparar melhor os custos de diferentes financiamentos, como passa a entender o que ele está pagando ao fazer o financiamento e as vantagens que ele pode tirar disso.

Segundo a Lei 4.380/84 e o Decreto 73/66, todo financiamento feito dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) deve incluir o pagamento de dois seguros, também chamados de seguros habitacionais: o seguro para Morte e Invalidez Permanente (MIP), e o seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI). Ambos são pagos junto às parcelas do financiamento.

Os financiamentos feitos pelo SFH são aqueles que utilizam recursos da poupança e do FGTS e que contemplam apenas imóveis de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal e de até 650 mil reais nos demais estados. Ainda que para imóveis mais caros, fora do SFH, os seguros não sejam obrigatórios, é praxe que os bancos não concedam o financiamento sem a contratação dos seguros habitacionais.

O que eles cobrem?

O MIP é o seguro que quita o saldo devedor do financiamento em caso de invalidez permanente ou falecimento do contratante, ou de um dos integrantes da renda familiar, quando o contrato do financiamento indicar que mais de uma pessoa compõe a renda para o pagamento do imóvel.

Já o DFI cobre prejuízos causados ao imóvel por fatores externos. Alguns dos eventos cobertos são: incêndio, explosão, inundação, destelhamento, desmoronamento total e parcial. A indenização corresponde ao valor necessário para a reparação dos prejuízos, com a recuperação do imóvel nas mesmas condições que apresentava antes do sinistro.

Variação de valores entre instituições

As diferenças dos valores do MIP e do DFI entre diferentes bancos podem chegar a superar absurdos 135 mil reais. Essa foi a variação de valor verificada em uma simulação feita pelo Canal do Crédito, a pedido de EXAME.com, que mostrou que no financiamento de um imóvel de 500 mil reais, com uma entrada de 100 mil, o custo dos seguros no financiamento do HSBC totaliza 41.853 reais, e no Itaú, 176.429 reais (para um perfil de cliente entre 46 a 50 anos). 

Veja a seguir, no resultado completo da simulação, quanto custam os seguros MIP e DFI cobrados em um financiamento de imóvel de 500 mil reais, qual é a participação deles em relação ao custo total e a diferença de preços entre uma instituição e outra. A simulação foi feita para um prazo de 360 meses, considerou uma entrada de 100 mil reais, e um perfil de cliente com renda mensal de 15 mil reais.